Transaksi jual beli rumah second atau rumah bekas semakin populer, terutama di kota-kota besar. Selain harga yang cenderung lebih terjangkau dibanding rumah baru, proses kepemilikannya juga lebih fleksibel. Tapi banyak yang masih bingung soal biaya tambahan, khususnya pajak. Jadi, berapa pajak jual beli rumah second tahun 2025?
Dalam artikel ini, kamu akan menemukan penjelasan lengkap tentang jenis-jenis pajak, siapa yang membayar, dan bagaimana cara menghitungnya. Pastikan kamu membaca sampai akhir agar transaksi properti berjalan lancar tanpa kejutan biaya tambahan.
Baca Juga : Langkah-Langkah Membeli Rumah Pertama Kali
Pajak yang Timbul dari Transaksi Jual Beli Rumah Second
1. Pajak Penghasilan (PPh) – Ditanggung Penjual
Pajak Penghasilan dikenakan kepada penjual dan diatur dalam PP No. 34 Tahun 2016. Tarif PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 2,5% dari nilai transaksi (harga jual rumah).
Contoh Perhitungan:
Jika rumah dijual seharga Rp800.000.000, maka:
PPh = 2,5% × Rp800.000.000 = Rp20.000.000
Penjual wajib menyetor PPh ini ke kas negara sebelum melakukan proses AJB (Akta Jual Beli) di hadapan notaris/PPAT.
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) – Ditanggung Pembeli
Pembeli dikenakan BPHTB sebesar 5% dari nilai jual dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP ini berbeda-beda tergantung lokasi properti. Di Jakarta misalnya, NPOPTKP adalah Rp80.000.000.
Contoh Perhitungan:
Jika rumah second dibeli Rp800.000.000 dan NPOPTKP di lokasi tersebut Rp80.000.000:
BPHTB = 5% × (Rp800.000.000 – Rp80.000.000) = 5% × Rp720.000.000 = Rp36.000.000
3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) – Hanya Berlaku Kondisional
Pada umumnya, PPN tidak berlaku untuk rumah second kecuali rumah tersebut dijual oleh pengusaha kena pajak (PKP) atau developer berbadan hukum. Untuk transaksi antara individu, PPN biasanya tidak dikenakan.
Namun, jika rumah bekas dijual oleh badan usaha PKP, maka dikenakan PPN sebesar 11% dari harga jual.
Biaya Lain yang Perlu Dipertimbangkan
Selain mengetahui berapa pajak jual beli rumah second tahun 2025, kamu juga harus memperhitungkan beberapa biaya berikut:
1. Biaya Notaris dan PPAT
Besarannya bervariasi, tergantung kompleksitas dokumen dan nilai transaksi. Biasanya berkisar 0,5% – 1% dari harga jual.
2. Biaya Balik Nama Sertifikat
Biaya ini bisa dikoordinasikan dengan PPAT dan tergantung dari kantor pertanahan di daerah tersebut. Umumnya antara Rp1.000.000 – Rp5.000.000.
3. Cek Sertifikat dan Legalitas
Sebaiknya pembeli mengecek status tanah atau rumah melalui BPN untuk memastikan tidak dalam sengketa atau terblokir.
Siapa yang Menanggung Pajak?
Dalam praktiknya, pajak dibebankan sesuai aturan sebagai berikut:
| Jenis Pajak | Ditanggung Oleh |
|---|---|
| PPh 2,5% | Penjual |
| BPHTB 5% | Pembeli |
| PPN (jika ada) | Pembeli |
| Notaris/PPAT | Tergantung kesepakatan |
Namun, dalam beberapa kasus, penjual dan pembeli bisa melakukan kesepakatan pembagian biaya, asalkan tertulis jelas dalam perjanjian jual beli.
Cara Bayar Pajak Jual Beli Rumah
✅ Pembayaran PPh
Disetor oleh penjual melalui bank persepsi atau aplikasi DJP Online. Bukti bayar PPh wajib dilampirkan saat mengurus AJB.
✅ Pembayaran BPHTB
Dilakukan oleh pembeli ke Dinas Pendapatan Daerah atau melalui sistem pembayaran online. Tanpa bukti bayar BPHTB, AJB dan balik nama tidak bisa diproses.
Update Aturan Pajak Properti Tahun 2025
Hingga awal tahun 2025, belum ada perubahan signifikan dalam tarif pajak jual beli rumah second. Namun, rencana pembaruan sistem pajak digital oleh Direktorat Jenderal Pajak (DJP) memungkinkan proses pelaporan dan pembayaran menjadi lebih cepat dan transparan.
Pemerintah juga mendorong transparansi harga jual sebenarnya dalam akta, untuk menghindari under value dalam pelaporan.
Kesimpulan
Jadi, berapa pajak jual beli rumah second tahun 2025?
- PPh 2,5% dari harga jual (oleh penjual)
- BPHTB 5% dari harga jual dikurangi NPOPTKP (oleh pembeli)
- PPN 11% hanya berlaku dalam kondisi tertentu
- Biaya notaris, balik nama, dan cek sertifikat juga perlu diperhitungkan
Dengan memahami struktur pajak secara menyeluruh, kamu bisa mempersiapkan dana lebih matang dan menghindari keterlambatan dalam proses jual beli.
Baca Juga : Langkah-Langkah Membeli Rumah Pertama Kali
